Introduction
Le démembrement de propriété est l'un des outils d'optimisation successorale les plus puissants et les plus utilisés par les notaires français. Il permet de transmettre un bien à ses enfants de son vivant, tout en continuant à y habiter ou à en percevoir les revenus — et en réduisant considérablement les droits.
1. Qu'est-ce que le démembrement ?
La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits distincts :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (loyers, intérêts)
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner), sans pouvoir l'utiliser
Le démembrement consiste à donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété automatiquement, sans payer de nouveaux droits de succession.
2. Le calcul de la valeur de la nue-propriété
La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (barème article 669 du CGI) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Plus on donne tôt, moins la nue-propriété vaut — et donc moins on paie de droits de donation.
3. Exemple chiffré
Un parent de 63 ans possède un appartement de 300 000 €. Il donne la nue-propriété à son unique enfant.
- Valeur de la nue-propriété (63 ans → 40 %) : 300 000 € × 40 % = 120 000 €
- Abattement enfant : 100 000 €
- Base taxable : 20 000 €
- Droits de donation : environ 1 194 € (tranche à 20 %)
- Sans démembrement, à son décès, les droits sur 300 000 € seraient d'environ 38 000 € (1 enfant). Économie : ~37 000 €.
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Simuler l'impact d'un démembrement →4. Précautions importantes
- Le démembrement doit être fait devant notaire
- L'usufruitier ne peut pas vendre le bien sans l'accord du nu-propriétaire
- Si le bien est vendu pendant le démembrement, le produit est partagé selon le barème
- Ne pas transmettre en démembrement un bien dont on aura besoin de vendre rapidement
Conclusion
Le démembrement est l'un des leviers les plus efficaces pour réduire les droits de succession sur l'immobilier. Il demande une planification à long terme et un passage devant notaire — mais les économies peuvent dépasser 50 % des droits.
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Accéder au simulateur →Questions fréquentes
Non. Il est pertinent dès que vous possédez un bien immobilier et que vous souhaitez le transmettre à vos enfants.
Il doit obtenir l'accord du nu-propriétaire. En cas de vente, le produit est réparti selon le barème usufruit / nue-propriété.
Oui, par accord mutuel (reconstitution de pleine propriété). Des droits s'appliquent alors.
Oui, mais attention : si vous donnez la nue-propriété et continuez à y habiter, l'administration peut considérer que vous n'avez pas dessaisi du bien.