Introduction
L'immobilier représente la majorité du patrimoine transmis en France. Hériter d'une maison ou d'un appartement, c'est à la fois recevoir un bien précieux et faire face à des décisions importantes : payer les droits, vendre ou garder, s'entendre avec les autres héritiers.
Voici tout ce qu'il faut savoir en 2026.
1. Comment est évalué le bien immobilier pour la succession ?
La valeur retenue est la valeur vénale au jour du décès — c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché à cette date.
C'est le notaire (ou un expert immobilier agréé) qui évalue le bien. L'administration fiscale peut contester cette valeur si elle l'estime sous-évaluée, avec une majoration de 25 % minimum exigée.
Abattement de 20 % pour la résidence principale : si le bien était la résidence principale du défunt et qu'il était occupé au moment du décès par le conjoint survivant ou des enfants mineurs, un abattement de 20 % s'applique sur la valeur vénale avant calcul des droits.
2. Les droits de succession sur un bien immobilier
Le calcul est identique à n'importe quel autre bien : valeur du bien - dettes - abattement par héritier, puis barème selon le lien de parenté.
Exemple : maison de 400 000 €, 2 enfants héritiers
- Abattement de 20 % (résidence principale occupée) : 400 000 € × 80 % = 320 000 €
- Part de chaque enfant : 160 000 €
- Abattement 100 000 € par enfant : part taxable = 60 000 €
- Droits par enfant : ~10 800 €
- Total : ~21 600 € au lieu de ~56 000 € sans l'abattement de 20 %
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Simuler les droits sur mon bien immobilier →3. Vendre ou garder le bien ?
Si les héritiers sont d'accord pour vendre : la vente se fait chez le notaire, les fonds sont répartis selon les parts. Les droits peuvent être prélevés sur le produit de la vente.
Si les héritiers veulent garder le bien : ils deviennent indivisaires. Depuis la loi d'avril 2026, la majorité des 2/3 suffit pour vendre un bien en indivision bloquée depuis plus de 2 ans.
Si les héritiers ne sont pas d'accord : l'un d'eux peut forcer la vente via le tribunal judiciaire (action en partage). La procédure peut prendre 1 à 3 ans.
4. Les frais de notaire en plus des droits
Les droits de succession (impôts) ne sont pas les seuls frais. Les émoluments du notaire s'y ajoutent :
- Barème dégressif : environ 1,5 % à 3 % selon l'actif brut
- Pour un bien de 400 000 € : environ 3 500 à 5 000 € de frais notariaux
- Plus les débours (frais d'état civil, publicité foncière, etc.)
5. La plus-value si on vend après la succession
Le bien est automatiquement réputé acquis à sa valeur au jour de la succession. Si vous vendez juste après à la même valeur, il n'y a pas de plus-value imposable.
Si vous attendez plusieurs années et que la valeur a augmenté, la plus-value sera calculée sur l'écart entre la valeur au jour de la succession et le prix de vente.
Conclusion
Hériter d'un bien immobilier, c'est souvent la situation la plus complexe à gérer après un décès. Anticipez dès maintenant pour protéger vos héritiers.
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Simuler ma succession →Questions fréquentes
Oui, mais tous les héritiers doivent être d'accord. En pratique, le conjoint survivant a un droit d'occupation temporaire d'un an dans le logement familial.
Pas forcément. Le notaire peut organiser la vente et prélever les droits sur le produit, sous réserve d'accord avec l'administration fiscale.
Oui, c'est une licitation. Des droits de partage de 2,5 % s'appliquent sur la valeur des biens attribués à chaque héritier.
Si un héritier a reçu une donation du défunt, cette donation doit être rapportée à la succession pour calculer les parts de chacun équitablement.